我们提出了“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的业内经典分析框架。从国际经验看，发达国家人口迁移一般经历两阶段：从城镇化到以大城市为核心的都市圈化城市群化，中国的都市圈城市群时代已经到来！都市圈、城市群发挥着国家经济社会发展的增长极作用，是推进高质量发展和参与国际竞争的主要平台。
根据我们的《中国城市发展潜力排名：2022》、《中国城市发展潜力排名：2022》等研究报告，以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率，更节约土地、能源，是支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前以及未来发展的区域规划和国土规划重点。2022年发展潜力百强城市中有89个位于19大城市群，68个位于34个千万级大都市圈。
当前中国有上海、广州、深圳等10个3000万人以上的大都市圈，有合肥、成都、杭州等11个2000-3000万人大都市圈，有西安、宁波等13个1000-2000万人大都市圈。中国34个大都市圈以全国18.6％的土地集聚约63％的常住人口，创造约78％的GDP，多数都市圈人口处于持续流入。本文进一步对34个千万级大都市圈进行分类，并对十大最具发展潜力的都市圈逐次分析。
